コラム

2020/04/29 12:58

不動産さんを応援団にする出店戦略➁

不動産さんを応援団にする出店戦略➁

■不動産屋さんを応援団にする出店戦略➁

前回、不動産さんを応援団にする出店戦略のコラムにて「胆は、街の不動産屋さんや、知人・友人を物件探し応援団にするには、具体的にあそこ、ここと自分の出店したい場所を指定してお願いすることです。街の不動産屋さんは場所が特定されれば、場所の情報取集や交渉は得意分野の仕事です」と記載しました。

コラムを読んでいただいた人から本当ですかと問い合わせをいただきました。お問い合わせへのご返答させていただいた内容を記載させていただきます。

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■阪神時代の野村監督と星野監督の違い

二人の名監督はお亡くなりになられてますが、阪神タイガースの監督時代のお話をせていただきます。野村監督時代は最下位でした。その後星野監督に引き継がれ優勝をしております。野村監督が下地を作り、それを引き継いだ星野監督が花を咲かせたとも言われてますし、確かにその通りかもしれません。

ただ、フロントサイドから見ると二人の監督に1点だけ大きな違いがあったことが語られております。
皆さん、どんな点だったと思いますか?

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■金本と伊良部を取って欲しい

フロントサイドも阪神の立て直しの為に尽力する中で、4番とエースの獲得が急務であると現場との共通認識だったそうです。
野村監督から4番とエースを獲得して欲しいとの依頼があり、必死で探したそうですが結果トレードは成功せず補強はかなわない状態のままでした。

監督交代したい際、星野監督からのフロントへの依頼を聞き、フロントサイドは驚いたそうです。
星野監督は、4番とエースが欲しいは同じでしたが、4番に金本選手をエースに伊良部を取って欲しいと具体的に欲しい4番とエースの選手名を告げたそうです。

フロントサイドは驚いたそうですが、考えてみれば外国選手を含めフロントがあれこれ考えて交渉するより、移籍できる下地があった二人に絞られているのですから獲得に集中できたそうです。結果フロントは監督の要望にこたえ金本選手と伊良部選手を獲得することができ、星野監督は阪神タイガースを優勝に導きました。

■応援団を動きやすくするのはあなたの役目

今回の出店場所の選定について、お宝・お値打ち立地は金本選手、伊良部選手です。フロントは不動産屋さんです。そして、監督があなたです。

野村監督と星野監督の二人がどちらが優秀かと言われればどちらも優れた監督です。ただ、阪神タイガースの置かれた状況では星野監督の方がフロントとってはやることが具体的で明確なため動きやすく、結果として監督の要望に応えれたのです。

協力をしてくれる方が協力し易くするには、協力して欲しい事を具体的にすることです。その方が確実に動け良し悪しは別として結果は必ずでます。

あなたが出店場所を見つけることの協力依頼をする場合であれば、ご自分の事業にあった商圏・エリア・ポイントを具体的に伝えることです。

そして、そのためには、まずご自分の事業コンセプトの「誰に」「何を」を明確にすることです。

宜し行ければ、先ず一緒にあなたの事業コンセプトの「誰に」「何を」を明確にしませんか。「誰に」と「何を」が明確になれば、「どこで」は自然に明確になります。 

お気軽にご相談下さい。お問い合わせはこちらへ

2020/04/22 08:36

第1回「店舗商売、繁盛店になる場所選び!」無料セミナー1月17日開催報告

第1回無料セミナー1月17日

■第1回「店舗商売、繁盛店になる場所選び! メイン顧客の4原則」セミナーの開催報告

1)日時:2020年1月17日(金)18:30~20:00


2)場所:横浜アントレサロン 横浜市西区北幸1-11-1 水信ビル7階


3)参加者数: 12名
  内訳
  中小企業診断士の先生  2名

  人事コンサルタント様  1名
  コンビニ本部社員様   1名   
  ハウスメーカー社員様  2名
  デベロッパー社員様   1名   
  事業用不動産商社社長  1名
  観光ガイドボランティア様1名 
  飲食店開業起業家様   1名
  カラオケメーカー社員様 1名 
  ファイナンス会社社員様 1名

 

4)参加満足度: 9.3点/10点満点

  

5)参加者コメント

・過去の成功事例、失敗事例が大変参考になりました。またぜひ参加させて頂きたい。
・誰にでも理解し易い内容、話し方だと感じました。また教わりたい。
・見込んだお客様がこないとコンビニといえども売上が作れない。立地が大切であることが良く分かった。
・事業でターゲットにする顧客を明確にする為の4つの要素が大切⇒コメダとドトールの事例(店作り)が非常に分かり易い。
・内容としては、とても興味深くまた分かり易かったです。
・大変こまかい説明で、分かり易い内容でした。セミナーとしての価値を感じた。
・コンセプトの説明があり、分かり易かったです。顧客の4分類の具体的案件の説明があればより理解が進み良かったなと思います。
・立地選定がすごく奥が深く参考になった。いつも気になっていた近所のお店がよく変わるのが何故なのかが少しわかった。自分で何か起業する時には相談したいと思った。
・広い範囲でのお話をされていたので、今度は更に業種を絞った様なお話をお聞きしてみたいなと
思いました。
・店舗等事業用の不動産業の新しい業態(既存店舗⇒新しく貸したい売りたい、あるいは「ツナゲル」)で「探している方」を助けられる気がします。競合無しで一人勝ちになるのではないかと素人ながら感じました。店舗仲介でなくワンストップで出来る方はいない気がします。
最寄り5分 徒歩350m、自転車1.25km、車2.5kmは具体的で良く分かった。
串カツ田中、富士そばの事例は良かった。
・車の進入角度25度の写真の入り口出口の大きな写真があると分かり易かった。
・不振店の説明で、『しゃきゃく』の意味が分からない「車客」とは思わない。
・外カーブ、内カーブは写真に〇など店の位置が分かると分かりやすく良かった。
・コンビニ出店の定跡(車が対象)興味ある話なので詳しく聞きたかった。消化不良。
・立地診断書サービスもサンプルとしてほしかった。
・空き物件を探すだけでなく、自分で見つけに行くという話はよかった。
・立地診断書は、ポイントなる箇所を大きくして説明したほうが分かり易く伝わる。

5)自己考察

価値があるとの評価をいただき、一安心する。いただいた意見を参考に更なる改善を図り、進化しつづける。

pdf 0117セミナーアンケート集計結果.pdf (0.48MB)

2020/04/12 06:08

「ココイチ」の出店戦略おける基本姿勢に感動

「ココイチ」の出店戦略の基本姿勢に感動

日経ビジネス2020.04.13号P072の不屈の路程『宗次徳二壱番屋創業者』【「800勝2敗」を実現した仕組み】の記事を読んで、商業店舗立地診断士として感銘を受けました。

そのことについて、お話しさせていただきます。

■ココ壱番との出会い

最初に自分とココ壱番屋の出会いは、大学3年生(1980年)の時です。夏休みに地元(一宮市)に戻り、友人と二人で実家近くにできていたココ壱番屋の一宮森本店へ行った時です。この時はココ壱番屋がここまで大きく成長されるとは想像もしませんでした。

その時の思い出は味よりも、ご飯1kgにカレーかけ放題で食べきったら無料になるサービスです。友人が挑戦しあと二口ぐらいのところでダウンし残念がっていたことを鮮明に覚えています。お店は長屋店舗の真ん中にありましたが、現在は店舗は建て直し角のテナントになってます。

地図.png「ココイチ」の出店戦略の基本姿勢に感動

 

■ココ壱番の創業者の出店戦略「800勝2敗」

さて、記事で出店場所の記載ですが、
「ココイチが成長できた理由は、特別な味でも、素晴らしい立地でも、価格の安さでもありません。お客様の要望に真摯に耳を傾け、真心をこめてもてなすことに最もこだわった。突き詰めれば、この一点に集約されます。

都市部の好立地は資金力のある大手に押さえられてしまう。バブル景気などで賃料も跳ね上がりました。我々のような資金力の乏しい会社は、三流立地で何とか工夫するしかなかった。

バブル崩壊後は「価格破壊」の波が外食業界にも押し寄せ、価格競争が激化しましたが、いたずらに値下げすれば、コスト削減のために従業員や取引先にしわ寄せをすることにつながり、サービスの質を維持できません。

ですから値下げも一切しませんでした。仮に価格や立地で無理に勝負しても、それに見合った果実は得にくいものです。」
とあります。

記事は、一見立地は何処でも良いとも取れますが、どうでしょうか。私は違うと思います。立地に対する考え方において、ご自分の「何を」カレーを、「誰に」主たる顧客にの2つがしっかり設定できていたことと、好立地(賃料が高い)と売上が連動しないことも理解されおり、儲けが出る場所(記事の中での三流立地という表現)の選定に注力されたのだと思います。

これは弊社がいう良い立地(お値打ち・お宝立地と呼ぶもの)に当てはまる事例と思ってます。

「誰に」ですが、街道沿いに出店されている店舗は主たる顧客は最寄りに住んでいる人でその顧客が車で来店されやすい場所に出店されています。

また、駐車場の無い店舗は、富士そばさんと似ていますが最寄りで働く人と前を歩く人が混在する場所に出店されています。

記事では三流立地との表現をされていますが、三流の意味は賃料にフォーカスしての表現とみるべきと考えます。
だからこそ、800勝2敗(中途撤退率0.25%)なのです。

凄い事です。これは記載されいませんが、ココ壱番屋の出店基準が明確に存在していると思います。

現在はどうか分かりませんが、宗次氏が会長を退かれるまでは出店基準は見える化されており、組織のDNAになっていたと思います。厳しいことを失礼承知で申し上げますが、●●ステーキさんには欠けていた点と考えてます。

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■出店場所を決めるココ壱番屋の大前提

ココ壱番屋さんの成功の秘訣は、お宝・お値打ち立地(賃料が安い)を最大限に生かす術をもって、出店していることです。ここが本当に凄い点と感動しました。

それは記事に「お客様の要望に真摯に耳を傾け、真心をこめておもてなすことに最もこだわった。突き詰めれば、この1点に集約されます」に記載されてます。

社是の「ニコ・キビ・ハキ」の実践です。これの実践がなければお宝・お値打ち立地を生かす条件だと認識されていたことです。この点については立地診断を生業にする自分もその通りと賛同いたします。 

弊社の客観的商業店舗立地選定方法もこの点をベースに成り立っています。弊社の立地選定は、「誰に」「何を」への努力を最大化(儲かる)する場所を選定するというものです。 

でも、残念ながら2店その実践が通用しない場所があったのも事実です。たった0.25%でほぼゼロの様なものですが、ゼロでは無いのです。こんなにある意味立地に拘っても失敗はあるのです。

ですから、あなたが、主体性を持って事業にあった場所を選定する基準を持たないで場所を決め出店した場合は、短期閉店するリスクは大きくて当然です。運任せです。 

 ■適正な出店スピード

もう一つ「お客様の要望を真摯に耳を傾け、真心をこめておもてなすことに最もこだわった。突き詰めれば、この1点に集約されます」を実践されていると感じるのが出店のスピードです。

このことは前職の鈴木敏文会長も「出店は、量でなく質だ」と常々言われてました。但し、毎年1,000店舗の出店が始まる前までですが。

ココ壱番屋の創業者が現場を引退される800店までの部分では、量でなく質にこだわって出店されたいたことが良く分かります。それは1978年から1995年までの300店の出店です。

18年間で17店/年であり、1995年から2002年までの7年間で500店、71店/年と比較すると4分の1の出店数です。

このことは社是「ニコ・キビ・ハキ」の実践に本気で取り組まれていたことの現れです。この18年間で「ニコ・キビ・ハキ」の実践が真に大切であるとし、組織のDNAとすることに尽力されたことが伺われます。

それを証明するのが1995年の一般FC(フランチャイズ)加盟の打ち切りです。普通の家庭のカレーを売る店、身の丈にあった賃料の場所にしか出店しない店のココ壱番屋がそのブランド力を保つための差別化が社是「ニコ・キビ・ハキ」の実践できる人材の育成だったと思います。

短期の研修では真に身に付かないと判断し、のれん分け制度導入でも9段階に分けてそのレベルを見せる化していることがその証です。

弊社のサービスも、同じ考え方です。あたなの「誰に」「何を」をヒヤリングさせていただきながら、この2つをシャープにクリアにしていきます。

商売は立地7割と言われていますが、主体性ある出店場所の選定は初めての方、経験の少ない方には実践が難し業務です。我々はこの部分をプロとしてあなたをサポートします。

あなたの事業にあったお宝・お値打ち出店場所の選定をあなたと共に行います。あなたはその業務を弊社に投資いただき、その時間をココ壱番屋様の様に事業コンセプト(「誰に」「何を」)に更なる磨きをかけて差別化していただきたいのです。 

■「何を」「誰に」「何処で」は三位一体

今回の記事を読んで、事業を成功させる秘訣は事業コンセプトの「何を」「誰に」「何処で」の全てをご自身がクリアにして、それの実践が最大化できる組織を作る事だとあらためて教えていただきました。三つのどれが欠けてもいけないのです。三位一体なのです。

その実践者宗次徳二氏は、この記事で教えて下さったのだと感銘し、お話しさせていただきました。 

是非、あなたの事業のコンセプトの「どこで」の選定を、三位一体が成功の鍵と理解した商業店舗立地選定のプロ、我社にサポートさせていただけませんか、先ずはお気軽に無料相談にお申込み下さい。

 

 

 

 

 

2020/04/10 07:03

コマースリアルターセミナー

コマースリアルターセミナー

コマースリアルターセミナーとは

コマースリアルターセミナーの㈱テンポアップ主催の流通不動産開発者の入門セミナーです。

自分が、アイ・リサーチラボを起業するきっかけを前職在職中に与えてくれた機会でした。

講師は、2012年の第3回から2018年の第12回の10回をさせていただきました。

■セミナー講師を引き受けるきっかけは

2012年は前職で出店審査部門で自分の候補地選定方法が体系的に整理でき、再度その手法で自分自身が現場実践したいと決断し店舗開発部門の現場復帰した時期です。

自身の開発業務を協力業者としてテンポアップ様と組んで仕事をしておりました。その過程で当方の立地選定方法についてのセミナー講師の依頼を受けました。

ただ、コンビニの候補地選定を方法だからと一旦断りましたが、一番多くの店舗をだしているコンビニだからその手法で問題ありませんとの依頼を再度いだだき、コンビニの候補地選定方法という内容で実施させて頂きました。 

■顧客4分類法 誕生! 

その後は、テンポアップ様の新人エージェントの方の初期教育も兼ねて継続実施しました。前職で店舗開発新人教育を担当実施していたこともあり、多くに人に立地選定の考え方を共有することに喜びを感じていました。

このセミナー実施が、候補地選定方法を分かり易く纏めることと、店舗開発部門で協力業者育成に従事する切っ掛けになったことは間違いありません。社外の店舗開発に関わる人に考え方を共有し生産性を上げることに喜びを感じた時代です。

勿論、副業は認められていない時代ですから、無給のボランティアでしたが充実を感じる時でした。

 

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 そこで、分かり易く纏めたのが「顧客4分類法」です。 

 スライド35.PNGこの選定方法を纏めてから、初めての方にも伝わり易くなりました。それはセミナーをする中で肌で感じましたし、アンケートでも実証されていました。

ただ、欲張ってもっと知ってもらおうと伝える量を増やして受講者の満足度が落としたセミナーを経験したのもこの時期です。本当に良い経験をさせていただきました。

分ったつもりでもその後も何度も情報量を増やし失敗する経験を繰り返し、やっと今の「客観的商業店舗候補地選定」無料セミナー至っています。

■セミナーがくれたモノ

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 熱くしっこい語り口で、セミナーを実施している姿

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このセミナー修了証書をお渡しした人の中から、流通不動産専門のリアルターとして成果・結果をだしている複数の方からこのセミナーにて「顧客4分類法」を知ったことが流通不動産での成功の原点だと言っていただけていることは嬉しい限りです。

このセミナーは、自分自身の宝です。

 

 

 

2020/04/07 06:48

既存店舗の売上改善事例、人口1,800人商圏の売店をコンビニ転換、南箱根ダイヤランド

人口1,800人の商圏にコンビニ出店、南箱根ダイヤランド

■南箱根ダイヤランドへの出店

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■コンビニが、人口1,800人の商圏に出店したって本当?

2017年3月に、静岡県田方郡函南町にある別荘地南箱根ダイヤランドの中にセブンーイレブンの店舗を開店させました。
元は施設内の売店でしたが、時代の変化からここ2~3年赤字転落しており、今後売店をどうするかと悩まれていました。

住民の方は当然存続を希望されますが、施設側は継続イコール赤字が累積するだけの状態でした。南箱根ダイヤランド区 居住人口1,800人(内高齢者人口956人 53.1%)世帯数1,087世帯の地区です。

通常のコンビニ出店の基準では、居住人口が最低3,500人を基準にしており足りていません。また、人口に占める高齢者(65歳以上)が半数以上でこの高齢化は特出しております。世で言われるCVS世代ではありません。

■何故、売店からコンビニ転換で売上回復できたのか?

店舗は24時間店舗ではありませんが、3年を経過しても店舗運営は継続され、住民には愛され施設も黒字です。
不思議だと思いませんか?慈善事業ではなく、経営としてこの店舗は成り立っているのでしょうか?

当然コンビニ本部とお店の双方に利益がでないと継続はできません。
答えは、『顧客4分類法』で住民と店舗がしっかり顧客は誰かを掴み、顧客ニーズに応え絶対数の少ない顧客を総取りし、更に来店頻度を高める工夫が出来たからです。

このエリアの特殊性を活かし、住民と店舗が共に『顧客4分類法』で顧客をしっかり把握できたことがポイントでした。
場所は、初めから決まっていました。

よって、今回はその場所の商圏分析と立地診断をデータと踏み込んだ現地調査(住民集会4回開催)し、コンビニのもつ「何を」=商品の中から選び、「誰に」=住民の皆様に提供、その仮説と検証の繰り返しを続けて結果をだしている。

■商圏分析と立地診断で、今までに気付かない既存店活性化策が見つかる!

以前は売れていた(黒字)だった売店が赤字転落、おなじ場所で売店をコンビニに転換したら売上回復し、黒字経営。

これは、既存店舗を経営している方で売上向上を図りその手法を探している方にお伝えしたい事例です。売上をあげる為に業態の転換までは、必要ありません。

このケースは、「誰が」が望む「何を」を売店では提供出来なかったのでコンビニに転換しましたが、弊社がお伝えしている事業コンセプトの「誰に」と「何を」をしっかり把握でき、「どこで」にあった「何を」提供した事例です。

正しい商圏分析と立地診断をすれば、今まで気づかなかった売上改善策が見つかる事の実証事例です。

もし箱根方面お出かけの際は、興味があれば足を延ばしてください。
お客様の笑顔とお店の活気を見て貰えると幸いです。
天気が良ければ富士山は綺麗です。
またセブンーイレブン店舗の傍のレストランからの眺望は見てみる価値があります。

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